I controlli da fare prima di mettere casa sul mercato

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Fatto il primo passo è il momento di verificare se la documentazione “necessaria” per la vendita è in ordine.

Non prepararsi con tutto quello che serve prima di inziziare la promozione potrebbe rivelarsi un vero problema e farti perdere qualche opportunità.

Prova a pensare:

Acquisteresti una casa prima di aver verificato tutti i documenti forniti da chi te la sta vendendo ed essere certo che sia tutto in regola?

Cosa penseresti se il venditore non ha tutti i documenti pronti e ben organizzati da mostrarti? …bene!! Chi comprerà casa tua la pensa proprio come te!

Inoltre scoprire magari all’ultimo momento che ci sono delle irregolarità urbanistiche, o manca qualche documento per poter procedere al preliminare o all’ acquisto, ti puo’ far perdere una buona occasione.

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Questi sono i documenti che non devono mancare per la vendita:

– Atto di provenienza;

– Planimetrie e Visure catastali;

– Concessione edilizia, e/o altre pratiche edilizie successive, eventuali sanatorie;

– Richiesta /Certificato di agibilità;

– Certificati di conformità impianti e libretti;

– Attestato di prestazione energetica A.p.e.

 

In caso di appartamento in condominio sono inoltre necessari:

– Regolamento di condominio

– Verbale dell’ultima assemblea

– Preventivo di spese dell’anno in corso

 

ATTO DI PROVENIENZA

Si tratta di un documento di natura pubblica, che attesta la proprietà a pieno titolo di un immobile (o se vi sono delle limitazioni, ecc), legittimandone la cessione da parte del proprietario. L’atto di provenienza può essere rappresentato da:

un atto notarile di compravendita (la copia va richiesta al Notaio che lo ha redatto e registrato, oppure la richiesta va fatta presso l’archivio notarile dove operava il notaio che se ne è occupato);

un atto di aggiudicazione del tribunale in seguito ad assegnazione con asta giudiziaria (la richiesta va fatta alla cancelleria del tribunale stesso);

un atto di successione o donazione (da richiede all’Agenzia delle entrate territorialmente competente).

Tramite questo documento puoi capire se ci sono servitù, obblighi verso terzi o accordi particolari. Troverai informazioni relative all’anno di costruzione dell’immobile, i passaggi di proprietà e i dati dell’ abitabilità sempre se non è stato costuito prima del 1 settembre 1967.

L’Atto è pubblico ed in caso di smarrimento, puoi richiederne una copia al Notaio che l’aveva stipulato: per legge sono conservati secondo criteri tassativi dal Notaio che li ha rogati durante tutta la vita del medesimo, fino alla sua morte o al suo pensionamento, purché non si trasferisca in altro Distretto Notarile. Se il Notaio muore, va in pensione, o si trasferisce in un altro Distretto, tutti gli atti da lui rogati, rilegati in volumi, vengono ritirati dall’Archivio Notarile distrettuale competente e conservati; l’Archivio continuerà a svolgere le funzioni del Notaio cessato, quali, ad esempio, il rilascio di copie autentiche.

DONAZIONI: Il problema che si può incontrare è quello dei tempi. La legge ha fissato un tempo di 10 anni, a decorrere dalla data di decesso del donante o 20 anni dall’atto della donazione se il donante è ancora in vita, entro il quale gli altri eredi possono rivalersi se ritengono di avere un diritto anche sull’immobile donato.

 

PLANIMETRIE E VISURE CATASTALI

La “planimetria catastale” è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.

Normalmente la trovate tra gli allegati dell’Atto del Notaio ma eventualmente può essere richiesta gratuitamente dai titolari di diritti reali, risultanti in catasto, presso gli Uffici Provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate

A questo punto è importante verificare che la planimetria depositata sia “conforme” al progetto approvato depositato presso il Comune dell’immobile. Confrontatela con casa vostra e verificate che la posizione dei muri, delle porte e delle finestre siano corrispondenti con lo stato di fatto: se avete soffitte o mansarde verificate bene come vengono indicate nelle planimetrie e anche i bagni se sono nominati come tali anche sulla planimetria.

In caso di difformità è necessario intervenire all’inizio della vendita: nel caso in cui il perito incaricato dalla Banca del possibile acquirente di casa vostra dovesse trovare qualche difformità la pratica non potrà proseguire e si fermerà fino a quando non avrete sistemato tutto.

La “visura catastale” è il documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate e contenente i dati principali di un immobile o terreno sito sul territorio nazionale.

I dati della visura di un immobile sono:

  • dati identificativi: sezione urbana, foglio, particella, subalterno, Comune
  • dati di classamento: zona censuaria ed eventuale microzona, categoria catastale, classe, consistenza (mq o vani), rendita.
  • altre informazioni: indirizzo e note varie.

Altri dati contenuti nella visura catastale sono l’indicazione del provvedimento che ha originato il classamento ovvero gli estremi della denuncia o variazione catastale o frazionamento introdotti nella banca dati catastale; gli intestatari, ovvero i dati anagrafici, il codice fiscale e la quota di comproprietà dei soggetti titolari di un diritto reale su quell’immobile.

Sempre dalla visura si ricavano i dati di provenienza ovvero l’indicazione del titolo che ha generato quell’intestazione, gli estremi di registrazione, il soggetto rogante e la sede.

 

CONCESSIONE EDILIZIA, PRATICHE SUCCESSIVE E SANATORIE

La Concessione edilizia era un’ autorizzazione amministrativa italiana, rilasciata ai sensi della legge 28 gennaio 1977 n. 10, (la cosiddetta legge Bucalossi) da parte dell’autorità comunale, che consentiva l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. In seguito alla legge 127/1997 (Bassanini bis), il potere di rilasciare autorizzazioni e concessioni è passato dalla figura del sindaco a quella dei funzionari comunali con qualifica dirigenziale.

Dal 2001 la Concessione edilizia è stata sostituita dal Permesso di costruire, ai sensi del testo unico dell’edilizia. Solo la Valle D’Aosta invece ha conservato la vecchia denominazione.

Il proprietario o un suo delegato puo’ richiederne una copia presso il Comune dove si trova l’immobile all’ufficio “Edilizia Privata”.

Con l’accesso agli atti troveremo non solo il permesso o concessione originaria, ma anche tutto quello che è avvenuto in seguito, come Dia (Denuncia inizio attività), Scia (Segnalazione certificata inizio attività), Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata), Cil (Comunicazione inizio lavori) e Sanatorie.

 

RICHIESTA o CERTIFICATO DI ABITABILITA’

Il certificato di abitabilità è un documento prescritto dalla legge della Repubblica Italiana riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal Comune dove l’immobile è ubicato, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. In passato era chiamato licenza di abitabilità o, con lievi differenze interpretative, licenza d’uso o licenza di occupazione.

La domanda di abitabilità deve essere richiesta entro 15 giorni dall’ultimazione di una nuova costruzione o nel caso in cui vengano effettuati interventi su immobili esistenti se si eseguono opere che modificano le condizioni originali tali da richiederlo.

Per ottenerlo è necessario presentare tutta la documentazione richiesta e protocollarla allo sportello unico del Comune. Se è tutto a posto, il rilascio il Comune lo rilascia entro 60 giorni. Molti Comuni NON consegnano l’ attestazione vera e propria: la domanda presentata e protocollata con data certa ed il decorso termine per silenzio assenso è già quietanza di ottenimento. Gli estremi di riferimento li puoi trovare anche negli atti di Compravendita dopo il 2000.

 

CERTIFICATI DI CONFORMITA’ E LIBRETTI IMPIANTO

Per gli impianti realizzati prima dell’entrata in vigore della legge, o per i casi nei quali non sia possibile reperire la dichiarazione di conformità, invece, il decreto 37/08 ha introdotto la cosiddetta Dichiarazione di Rispondenza che puo’ essere effettuata da tecnici e professionisti abilitati alla redazione.

La dichiarazione di conformità è obbligatoria per tutti i tipi di immobili, quindi anche per le civili abitazioni, e per tutti i tipi di impianti, rilasciate dall’installatore come:

-impianti elettrici;

-impianti di protezione dalle scariche atmosferiche;

-impianti di automazione di porte e cancelli;

-impianti radiotelevisivi;

-impianti di riscaldamento, condizionamento e climatizzazione;

-impianti idro – sanitari;

-impianti gas;

-impianti di sollevamento (ascensori, montacarichi, scale mobili e simili);

-impianti di protezione antincendio.

Il certificato contiene diversi allegati tra i quali il progetto e lo schema dell’impianto, l’elenco dei materiali utilizzati e l’ iscrizione alla Camera di Commercio della Ditta che lo ha realizzato. Se non ne hai una copia puoi richiederlo all’impresa che ha fatto i lavori o presso il Comune.

Hai il nuovo libretto caldaia iscritto al Circe (Catasto Impianti e Rapporti di Controllo di Efficienza energetica) ?

Dal 15 ottobre 2014 chi viene a casa tua a fare la manutenzione ha lobbligo di sostituirlo e di inserire e registrare i dati della tua caldaia on line e fornirti due dati fondamentale il “Codice Catasto” e la “Chiave” indispensabili anche per poter redigere l’A.P.E.

 

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA A.P.E.

Con il decreto legge 145 art. 1 comma 7 del 23/12/2013, i contratti di compravendita immobiliare (…e di locazione) devono avere una apposita clausola con la quale “l’acquirente o l’affittuario dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in merito all’attestazione della Prestazione Energetica”. Nella Vendita copia dell’Attestato di Prestazione Energetica deve essere obbligatoriamente allegato e sottoscritto da venditore e acquirente contestualmente alla firma del Rogito Notarile.

Quando va fatto? Sia che tu venda da privato che con agenzia deve essere prodotto prima di iniziare la promozione per evitare sanzioni: è necessario indicare la classe e l’ IPE (indice di prestazione energetica globale) sia sugli annunci, sia se decidi di mettere iun cartello sulla tua casa.

Per saperne di piu’ leggi il nostro articolo sull’argomento:

Ma cos’è l’APE? … non solo un insetto

 

…IN CASO DI APPARTAMENTO DI UN CONDOMINIO

Il regolamento condominiale può essere definito come l’atto tramite il quale il condominio detta le regole per disciplinare:

  •     l’uso delle cose comuni;
  •     la ripartizione delle spese (Tabelle millesimali);
  •     i modi di tutela del decoro dell’edificio;
  •     l’amministrazione;
  •     i diritti e gli obblighi di ciascun condomino sulle cose comuni.

L’adozione di un regolamento è obbligatoria se il numero dei “Proprietari” (non dei condomini) è superiore a 10 (Art.1138 c.c.); in assenza di un regolamento, i rapporti tra i condomini saranno regolati dalle norme che disciplinano in generale l’uso delle parti comuni.

 

SPESE CONDOMINIALI, BILANCIO E VERBALE D’ASSEMBLEA

Aspetto importante per chi compra è conoscere bene le spese della casa che andrà ad acquistare. Normalmente si richiede l’ultimo bilancio consuntivo e preventivo, oltre all’ultimo verbale per verificare se vi sono interventi di natura condominiale deliberati.

Negli anni abbiamo capito che piu’ informazioni forniamo al possibile acquirente e piu’ si sentirà tranquillo nel procedere con l’acquisto; nascondere le informazioni relative alle spese o di lavori condominiali preventivati può farti perdere opportunità.

Tutta questa serie di controlli e raccolta di documenti fanno parte del nostro servizio VERIFICA GARANTITA.

Questo servizio è completamente gratuito se decidi di vendere casa con noi ed è uno dei punti del nostro METODO VENDITA GARANTITA.

Se hai deciso quindi di vendere casa e non vuoi occuparti di fare tutte queste verifiche possiamo farlo noi al tuo posto, fornendoti costi dettagliati nel caso in cui dalle verifiche risultasse necessaria qualche pratica edilizia o la produzione di qualche certificato mancante.

Se interessato a richiedere il nostro servizio VERIFICA GARANTITA

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